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En savoir plus sur les baux d'espaces industriels

Obtenez des informations sur les conditions, le loyer et les autres frais

Développements de condos dans le Lower East Side, à Manhattan, entre Allen Street et East Houston Street

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Busà Photographie / Getty Images

Bien que les restrictions et les conditions de location soient des considérations importantes lors de la recherche d'un espace commercial ou industriel, pour la plupart des nouvelles entreprises, le coût du loyer mensuel est souvent le facteur décisif. Les baux commerciaux peuvent avoir des frais supplémentaires en plus du loyer, alors assurez-vous de comprendre quels sont les coûts supplémentaires en sachant ce qui suit :

  • Quel est votre loyer de base sur la superficie utilisable : De nombreux baux commerciaux ont une loyer de base , qui correspond à ce que vous payez pour la superficie réelle en pieds carrés de l'espace. Cependant, des frais de 'charges' et de 'CAM' peuvent s'ajouter à ce tarif, augmentant ainsi votre loyer mensuel.
  • Si les termes de votre bail sont négociables : Les conditions négociables comprennent le loyer de base, le loyer gratuit, les dépôts de garantie, la durée du bail, le montant de votre loyer et de vos frais qui peuvent être augmentés chaque année et les options de renouvellement du bail.
  • S'il y a des frais en plus du loyer : Demandez s'il y a des taxes spéciales, des frais de propriété, des frais de chargement, des CAM ou d'autres frais. Si c'est le cas, obtenez-les par écrit et assurez-vous que chaque frais est identifié individuellement; vous devez savoir combien vous coûtera chaque frais et à quelle fréquence vous devrez payer les frais.
  • Les frais futurs : Sachez de combien votre loyer (et tout autre frais) peut être augmenté chaque année. S'il y a un plafond de 1 % chaque année sur les frais de charge, cela peut sembler raisonnable, mais cela ne signifie pas que votre loyer de base sera plafonné à 1 %. Pour compenser les faibles plafonds sur les autres frais, votre propriétaire peut essayer de vous coller une augmentation de loyer de 15 %.
  • Ce qui est inclus dans le loyer : Comprenez quels impôts, services publics et services, tels que l'aménagement paysager, la sécurité et la poste, sont couverts par votre bail.

Décider si la location d'un espace industriel a du sens pour votre entreprise

Les espaces commerciaux et industriels peuvent offrir de nombreuses options que les espaces de bureaux traditionnels ne peuvent pas offrir, mais ils peuvent également avoir certaines limites que les parcs commerciaux et commerciaux traditionnels n'ont pas. Assurez-vous de poser des questions sur les restrictions qui pourraient être imposées à votre entreprise dans un parc industriel avant de signer un bail. Les questions que vous devriez poser au sujet de la propriété que vous souhaiteriez peut-être voir traitées dans votre bail comprennent :

  • Limitations de l'entrepreneur et du service : Vérifiez si le parc industriel vous oblige à faire appel à des fournisseurs ou des entrepreneurs spécifiques pour les enseignes, l'éclairage, les rénovations, les aménagements ou tout autre service tel que l'alarme, le téléphone, le câble, etc.
  • Limitations de la publicité et de l'apparence : Il peut y avoir des restrictions qui pourraient affecter votre entreprise, telles que toutes les enseignes doivent être en noir et blanc, ne dépassant pas 2 pieds ou exactement 5 pieds du sol, par exemple. Toutes ces choses rendraient difficile de distinguer votre entreprise des autres ou d'être vu de loin.
  • Prêt pour le câble et le téléphone : Si votre espace n'est pas prêt pour le câble ou le téléphone, vérifiez où vous pouvez obtenir ces services et qui sont les fournisseurs locaux.
  • Utilitaires : Vous devez savoir quels services publics et privés vous pouvez utiliser ou accéder à partir de votre unité et si vous allez configurer vos propres comptes de services publics ; certains propriétaires peuvent payer vos services publics et vous les facturer ensuite. Notez si le propriétaire n'est pas tenu de fournir une preuve de ce que vous devez si vous n'êtes pas facturé directement par les entreprises de services publics.
  • Limitations de stationnement et de circulation : Le nombre de places de stationnement que vous et vos clients pouvez utiliser peut être limité. Si ce n'est pas le cas, il n'y a probablement aucune restriction pour les autres locataires.
  • Heures de travail : Certains espaces industriels ont des restrictions sur les heures d'ouverture ou les jours de la semaine où vous pouvez exploiter votre entreprise ou recevoir des clients et des clients.
  • Protection de la nature de l'entreprise et restrictions : Y aura-t-il des restrictions sur la nature de l'entreprise que vous exploitez ? Par exemple, si vous envisagez d'ouvrir un magasin d'antiquités, y a-t-il des restrictions sur ce que vous pouvez vendre ou, si vous vendez un article, le propriétaire autorisera-t-il l'ouverture d'autres entreprises concurrentes similaires pendant que vous êtes locataire ? Un exemple de la raison pour laquelle il est si important de demander et d'obtenir par écrit est que si un locataire existant a un magasin de poupées avec une protection des privilèges de vente au détail dans le bail, un magasin d'antiquités peut se voir interdire de vendre des poupées anciennes parce que la vente de poupées serait en concurrence avec un l'entreprise du locataire existant. Vous voulez vous assurer que votre entreprise bénéficie de protections similaires au sein du complexe industriel.

Traiter les constructions et les rénovations

Les baux peuvent être compliqués, et si vous prévoyez de prendre un espace « tel quel » et d'y apporter des modifications, assurez-vous d'aborder vos plans de modifications prévues dans le bail. Les questions à poser sur les rénovations et la construction d'espaces comprennent :

  • Pouvez-vous construire ou rénover l'espace existant? Sinon, trouvez un autre espace; vous n'aurez peut-être pas besoin de construire de l'espace maintenant, mais ne limitez jamais le potentiel de croissance future de votre entreprise et les besoins imprévus.
  • Ordonnances de zonage  : Existe-t-il des ordonnances de zonage qui affecteraient la façon dont vous pouvez construire de l'espace ?
  • Problèmes de conflit d'intérêts : Êtes-vous obligé d'utiliser les entrepreneurs du propriétaire? Si c'est le cas, considérez cela comme un négatif fort.
  • Approbations nécessaires : Quelles autorisations ou approbations spéciales devez-vous obtenir à l'avance de la ville, du comté ou du propriétaire ?
  • Incitations à l'amélioration : Le propriétaire offrira-t-il une réduction de loyer, des crédits de loyer ou d'autres incitations financières pour contribuer au coût des rénovations et des constructions ?
  • Éviter les « augmentations de valeur » dans le loyer : Si vous augmentez la valeur de l'espace en construisant ou en rénovant, cela permettra-t-il au propriétaire d'augmenter votre loyer proportionnellement ?
  • Limites de temps : Y aura-t-il des délais requis par votre propriétaire, votre ville ou votre comté pour terminer les rénovations et les constructions d'entrepôt ?
  • Permis requis : De quels permis spéciaux aurez-vous besoin pour rénover ou construire votre espace, et votre propriétaire vous aider à obtenir ces permis?